媒体：《建筑中国周刊》，archina建筑中国网
时间：2012年3月2日
地点：gn栖城上海办公室
受访人：管轶群gn栖城上海公司设计总监、栖城合伙人
记者：顾茹彬
近年来由于我国人口老龄化而带来的一系列社会和经济负担问题已逐渐显露，而预计2050年我国的老年人口将达到总人口的四分之一。越来越多的人开始关心退休后的养老生活，养老及其相关产业被顺势推向一个高潮。因此我们走访到了国内较早涉入养老住宅研究的gn栖城，并与gn栖城上海公司设计总监兼合伙人——管轶群进行了一次深入的交流。
《建筑中国周刊》：首先想问一下您是如何理解老年人的生活的？
管轶群：前一段时间我刚好看了一本小说，是日本擅长两性关系题材的作家渡边淳一写《复乐园》，以东京银座的一座老年公寓为背景，描写了住在里面的老年人们的生老病死，情感纠葛。主人公来栖创办了一所能够让老年人自由自在、随心所欲生活的老年公寓，名为“et aiors”（中译“那又怎么了”），那里的老人追求“自由的生活，并在自由的生活中老去”。如果大家有兴趣去读这部小说的话，可以从另外一个视角看到老年人的生活本真，读到老年人生活的乌托邦理想。
现在回到这个具体问题，要了解老年人的生活首先我们必须先定义什么是老年人。一般来说对老年人的划分有几种维度。一种是根据年代年龄，根据最普遍，也最容易系统量化的就是年代年龄，指生命个体在离开母体后在地球上生存的时间。西方国家把45-64岁称为初老期，65-89岁称为老年期，90岁以上称为老寿期。我们现在并不特别赞同这种人口统计意义上的机械划分。另外还有按生理年龄划分老年阶段。第一阶段叫做“gg”（go go），意思是行走自如、身体灵活；第二阶段叫做“sg”（slow go），就是说行动的自由度减缓降低了；第三阶段为“ng”（no go），顾名思义就是失去了独立活动能力，处于卧床状态；而最后则称为“going”，也就是需要临终关怀的阶段。此外也有从心理年龄和社会年龄来划分的方式。
从这四个维度之间有一定的关联度，但不是完全重合的。年代年龄是不可改变的，但生理年龄、心理年龄和社会年龄却可以通过努力改变的。同时还可以发现呈现出的个体多样性。然而我们往往将老年人看作一种特殊人群，一种被贴了统一标签的弱势人群。我们习惯性以一种处于社会主宰地位的心态，去俯视这个群体。我觉得应该先改变这种观念，然后再去考虑什么才是真正的老年人生活。
斯芬克斯向俄狄浦斯提问：“什么东西早晨用四只脚走路，中午用两只脚走路，傍晚用三只脚走路，腿越多越无能？”俄狄浦斯回答：“是人。在生命的早晨，他是个孩子，用两条腿和两只手爬行：到了生命的中午，他变成了壮年，只用两条腿走路；到了生命的傍晚，他年老体衰，必须借助拐杖走路，所以被称为三只脚。”在我们这个由“两条腿”主导，为“两条腿”而设计的世界里，有多少空间留给了“三条腿”的老人，尽管生命的傍晚占据了人生三分之一的时间。
《建筑中国周刊》：您在德国工作学习多年，对于国外的养老产业研究也颇有心得，那么从对国外养老地产的研究中您借鉴到了哪些经验和启发呢？
管轶群：在回答这个问题之前，我要先谈一谈中国与德国在对待老年人生活的观念上的不同。在德国有些习以为常但在中国却觉得不可思议的现象：当你称一位长者为老爷爷或老奶奶时，他们会觉得反感；在公交车上如果你给一位老人让座，90%都不会接受。但这不妨碍德国许多城市的公共区域和公共设施实现了真正的无障碍。我认为他们的潜在逻辑是，提供所有公民（包括老年人）正常生活的权力，而不是在不公平的基础上给予施舍。
基于这种理解，我再来说说德国的机构养老。从二战以后到现在发展经历了五个阶段，相应分为五代产品。第一代产品在二战后，大量的战争遗老经过战争的洗礼后身体状态都很差，当时采用了一种现在来看非常不近人情的方式，类似于老人收容中心，住的是大通间、睡的是大通铺，很多老人就在这种“集中营”里度过了余生。
直至六、七十年代才意识到这种方式的不人性化，于是走到了另一个极端—一种接近于医院模式的养老院，强调对老年人护理需求的满足。虽然配置了全面的医疗及康复器材，但却带来了两方面的问题，一是占用了大量的社会医疗资源。二是给老人造成非常强烈负面心理暗示。
所以就走向了八十年代的第三代产品—养老公寓，人们开始关注老人的心理需求。鼓励护理需求的老人恢复正常生活的状态。以及九十年代的第四代产品，开始关注老人个体化需求，进一步强调生活的“日常性”。
从21世纪以来，经过重新反思后，进行了第五阶段的尝试。从居住人口构成的角度出发，认为老人不应该仅和老人住在一起，而是应该与其他各个年龄层次的人共同生活，这样才能实现真正意义上的公平性。逐渐淡化养老的“机构”背景，我称之为机构养老的“社区化”。
总的来说德国机构养老经历了：生存需求à生理需求à心理需求à个体需求à生活需求，五个关注重心的转变。总体上还是在不断的追求我前面所说的社会公平性。
我们必须首先从深层次去理解德国养老的发展演变过程，探求其背后的发展逻辑，然后再来学习显性的技术层面，软性配套层面的东西。纯技术层面的资料我这里收集整理了挺多，今天就不展开讨论了，以后有机会的话可以专题讨论。
《建筑中国周刊》：可见中国与国外在养老方面的理念和构架区别还是挺大的，那么适合中国的养老产业应该是什么样的？
管轶群：这是个高度复杂的问题，之所以说复杂：在我们国家养老事业归民政部管，但老年公寓、老年住宅的规划和建设归住建部管，同时医疗这部分又归卫生部管，此外还涉及到保险金融这一块。这是一个需要国家动用各方资源和力量来解决的问题。我在这里仅仅谈谈我的一些个人看法。
总体来讲，我们首先要分析中国老年人问题的特殊性在哪里。现在公认看法是：一、老龄人口的规模非常庞大；二、它的发展将非常迅猛，甚至是跳跃式的发展，原因归结于70年代出台的计划生育政策。等到2015年时，第一批受计划生育政策影响的人就已经跨入了65-70岁的年龄层。三、中国的老年人口在地域上的分布极不平衡。长三角、珠三角以及京津冀三大经济发达地区的老龄化程度也不尽相同。除此以外，中国还呈现出一种“未富先老”的状态。换句话说可供养老的社会财富还没积累完成，那部分庞大的人群就已经老了，同时社会上的年轻劳动力又不足。
我个人认为：未来中国老年人居住的发展模式会朝双轨制的方向发展。就像现在的住房政策主要解决的是“居住”问题，通过廉租房或公租房等方式使低收入阶层能够得到居住的保障；剩下的是商品房，则通过市场的手段来调控。同样的，一些经济条件较低的老人动用国家的力量来进行基础保障的，同时面向有一定消费能力老人的养老居住问题，通过社会资本的力量来解决。在最近国务院下发的“老龄事业十二五规划”里也提到了，要“进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。”，社会资本进入养老这一块是大势所趋。
以上说的是养老产业支撑主体的问题。另外，关于养老形式，也会是多种形式并存的状态。我国很早就提出了“9073”政策，90%的老人建议在家养老，7%社区养老，3%机构养老。但问题是，我们现有的住宅真的适合老年人生活吗？德国在这个问题上已经遇到了巨大的挑战，大部分德国老人喜欢住在家里养老，但他们居住一般都是老房子，但往往老房子又是问题最多的地方。所以德国动用了大量资金鼓励进行老房子改造。面对同样的问题，我们“十二五”规划中也提出了对老年人家庭进行无障碍改造。对于社区养老，现在的设施都是滞后的，国家已经明确了把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。可以预见，未来在住宅用地出让中，对老年人服务设施的配建将和幼儿园一样，成为常态。至于机构养老，照我们现在养老院的床位数来看缺口非常大。比如北京市现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8%，与3%机构养老的人口比例的目标相比相距甚远。
《建筑中国周刊》：所以说养老地产是非常复杂和综合性的一件事情，那么单单从我们设计和规划的角度来看，它与普通商品房有哪些不同，如何来切入这个领域？
管轶群：要区分和普通住宅的区别，我们先要分析它们各自的服务对象以及对象的需求有何不同，然后考虑功能要求上的不同，最后再探讨设计策略上的不同。对比年轻人，老年人的需求有这几点我认为是需要深入研究的。一是生理及心理上的需求细分：老年占据了人生三分之一，在这个大阶段中还能继续细分，不同阶段需求也会不同。二是需求的突变性：由于一旦进入衰老期，生理状态就会变得不稳定。举个例子，一个身体健康的老人突然摔了一跤，由于恢复能力远不如年轻人，所以很有可能从此要在轮椅上度过余生，从健康老人立刻变为一名需要被护理的老人。第三，需求的叠加：前面说到家庭养老，很多老人不是一个人在居住，有子女有儿孙，有时还需要他们来照看小孩，各种需求在一个居住空间里会被叠加。
《建筑中国周刊》：在gn栖城的养老地产项目中是如何解决这类问题的？
管轶群：我们目前正在进行一个在海南的大规模的养老社区的设计，在物业形态的配比上，有纯正的对老人的护理程度较高的老年公寓、也有护理程度略低的老人住宅、也有与子女合住的户型、同时也包括给年轻人的公寓。我们提出护理型全龄社区的概念。在设计策略上我们需要把握这几项原则。
一是系统性的考虑：老人各个层面的需求必须以一种系统的方式予以解决，从规划到建筑、到景观、到室内、甚至到部件。在规划层面上比如我们会考虑适合轮椅使用者的汽车停车位，同时也可以适合推婴儿车的车主使用。建筑设计方面除了无障碍的考虑，还必须考虑交流空间的合理设计。在室内设计方面，比如老年人对灯光的照度要求不一样；色彩搭配方面他们对青色和黄色相对不敏感。在景观设计上面，我们会尽量减少高差，避免汀步，合理老人休息设施的密度。
二是精细化程度：我们的海南项目全部都是精装修交房，所以为真正意义上的精细化提供了可能。老年住宅中，对精细化的要求非常高，包括刚才我举的几个小例子在内都体现了细节的重要性。也许平面图一眼看上去都差不多，但在细节上，我们会考虑轮椅的摆放，卫生间与外部地面的高差，洗澡或坐便时的安全性，以及窗台的高低对轮椅使用者的视线影响等等。
除此以外还有适度性：现在很多养老项目是由社会资本在做，必须考虑自身的盈利和使用者的价格承受能力。我们在设计时采取局部突破和重点优化，将钱花在刀刃上，不能完全照搬外国的经验，也不能对规范僵化理解。我认为，对适度性的精准把握，是一家成熟的、有经验的做老年地产的设计企业与其他设计企业最大的区别。针对海南的项目，我们做了一个适老化设计策略“菜单”，从中进行组合优化。
这个项目中开发单位还特别请了上海亲和源养老管理公司来进行管理，他们会提出在管理老年人公寓中碰到过的问题，然后大家一起讨论，判断一些元素或者做法是不是真的有必要，是不是可以省去，是不是有一些在亲和源的基础上做的更好。我们正是在不断的磨合中，总结出一套自己的经验。
《建筑中国周刊》：做养老地产的收益来自何处？
管轶群：盈利的问题就比较复杂了，我们接触到的每个项目竟然都有所不同之处。这个问题复杂在什么地方呢？首先跟土地性质有关，没有一种土地真正叫做“养老院用地”，目前这还是一个空白点，有些拿到的是居住用地，有些是集体的地，有些是划拨的土地，有些是公共事业用地，有些甚至还是工业用地。不同的土地性质后期操作思路和盈利模式肯定也会截然不同。有的看重持有物业的长期租金收益，有的寄希望于销售变现，还有的目的在于获取资产升值带来的收益，还有的会考虑对其它普通住宅产品的销售促进，现在不能说有一种最好的方式，大家都根据自身的情况在摸索的过程中。
《建筑中国周刊》：如今养老产业如火如荼地开展着，但如果年轻人群有购买能力同时也想入住这片公寓，那我们如何保证养老地产的“养老”特质？
管轶群：首先我认为如火如荼是个好现象，很多人会说我们又在一窝蜂地转向这个产业，但至少说明我们的社会越来越关注养老了，只有关注才会有动作，只有动作才会有结果，最后谋求一个多方共赢的局面。
至于你所说的保持养老“纯正的血液”，我是这么看待的。去年我和唐山政府部门的一位领导聊起过理想社区的这个问题，他问，是不是一定要保持纯正的养老特质？理想的养老社区，是否就像德国的第五代养老产品，应该是混合各种年龄层次居住的状态。所以说我们不一定要去追求纯粹的养老院或者养老社区，需要解决的是我们为老年人提供的社会资源不要被其他人所占用。比如在我们海南的项目里，我们分为不同的产品类型。对于纯老年人居住的公寓采用的是会员卡制，如果要买老年公寓的会员卡，必须先经过审核，我们需要考察购买者各方面条件是否与我们公寓的理念相吻合，所以这里就有一道坎摆在那里。而剩下的出售型的适老化住宅产品就很难保证未来只有老人才能住进来，但我们能做的，是以适老化设计的策略为居家养老的需求提供多种可能性，最后希望能够以市场的方式达到一种最优化的配置。
《建筑中国周刊》：好的，感谢管总的分享，在这里我们也相信未来我国的养老产业会发展得更加成熟，而老年人的生活也将变得更加美好和精彩！